LAVORI RISTRUTTURAZIONE CASA

Quando decidiamo di procedere a lavori ristrutturazione casa dobbiamo valutare numerosi aspetti: pavimenti e rivestimenti, sanitari, rubinetterie e così via. Ristrutturare casa, infatti, spesso è un impegno estremamente gravoso. Un aspetto importante da considerare è costituito dalle problematiche che riguardano le pratiche burocratiche necessarie, la normativa e la sicurezza durante i lavori di ristrutturazione soprattutto se si tratta di un intervento radicale con la stesura di un nuovo progetto, la sostituzione dei vecchi impianti, (elettrico e idrotermosanitario), nuove porte e finestre

ITER BUROCRATICI

Ad ogni tipologia di lavoro corrisponde un preciso iter burocratico: le normative nazionali, regionali e comunali stabiliscono infatti gli obblighi di legge a carico dei committenti e le pratiche edilizie necessarie. E’ importante che sia sempre un professionista abilitato a redigere queste ultime.

Dal 2017, grazie a un accordo tra governo, regioni e enti locali (trasformato nel decreto n° 290 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il 13.12.2017) i moduli per la presentazione di tutte le comunicazioni in materia di attività edilizia sono stati unificati e standardizzati.

LAVORI RISTRUTTURAZIONE CASA: TIPOLOGIE E PRATICHE

La classificazione dei lavori di ristrutturazione che si intendono realizzare è definita dal cosiddetto Testo Unico dell’Edilizia, ovvero il Decreto del Presidente della Repubblica n° 380 del 6.6.2001: l’articolo 3 del Titolo I definisce tutte le tipologie di interventi possibili, dalla semplice manutenzione ordinaria a quella straordinaria, alle nuove costruzioni.

Dobbiamo sempre presentare la pratica edilizia in caso di opere di manutenzione straordinaria e ristrutturazione. Non serve invece presentare l’istanza in caso di:

• lavori di ristrutturazione a edilizia libera
• interventi ordinari cioè che riguardino esclusivamente la riparazione
• il rinnovamento e la sostituzione delle finiture degli edifici o che servano a mantenere efficienti gli impianti preesistenti.

Con l’entrata in vigore del Decreto delle Infrastrutture del 2 marzo 2018, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n° 81 del 7 aprile 2018, è stato definito nel “glossario unico” un elenco di oltre cinquanta opere eseguibili senza alcun titolo abilitativo.

LAVORI ED IMPRESE

L’istanza deve riportare tutte le figure coinvolte nei lavori di ristrutturazione (proprietario, progettista, direttore lavori, impresa, etc). Per opere di modesta entità è consentito dalla legge fare in proprio ad esclusione degl interventi sugli impianti (idrico e di condizionamento inclusi) che richiedono l’obbligo di certificazione a regola d’arte richiesta (Decreto Ministeriale del 22.1.2008 n°37).

Per legge è necessario anche informare l’amministratore (nei condomini) dell’intenzione di effettuare interventi ordinari o straordinari nel rispetto del regolamento.

A conclusione dei lavori può essere necessario presentare al Comune una serie di documenti aggiuntivi. Questi ultimi sempre a cura del Direttore dei Lavori:

• comunicazione di fine lavori
• certificato di collaudo
• ricevuta di avvenuta denuncia di variazione catastale
• segnalazione certificata di agibilità.

LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE CASA: SICUREZZA E NORMATIVE

Anche l’edilizia libera deve rispettare le normative di settore. In particolare:

• le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie
• quelle relative all’efficienza energetica
• di tutela dal rischio idrogeologico
• le disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio
• oltre alle autorizzazioni condominiali quando necessario.

Il committente ha, inoltre, precisi obblighi e responsabilità per quanto riguarda la sicurezza dei lavori di ristrutturazione in casa propria. E’ buona norma, pertanto, avvalersi di professionisti qualificati in ogni campo. A partire dal progettista che si assume la responsabilità dei lavori e del rispetto delle normative. Quest’ultimo deve ottemperare a tutte le pratiche per la messa in sicurezza del cantiere. Per quanto riguarda l’impresa, invece, il committente è tenuto a richiedere tutti i documenti che ne verifichino l’idoneità:

• certificato di iscrizione camerale
• dichiarazione organico medio annuo
• contratto applicato ai dipendenti
• Durc in corso di validità che attesti la regolarità contributiva, ecc.).

VARIAZIONE DELL’IMPIANTO DISTRIBUTIVO DI UN’ABITAZIONE

Si tratta di un’operazione consentita, ma va effettuata nel totale rispetto della normativa locale vigente i cui criteri sono stabiliti dal Regolamento edilizio che ciascun Comune adotta e dal Regolamento di igiene edilizia che ogni Regione approva per il proprio territorio.

Ogni cambiamento apportato a un locale che riguardi la dimensione o la destinazione d’uso è ammesso, purché siano rispettati i parametri fissati dal regolamento edilizio di riferimento: superficie minima per ciascuna destinazione d’uso; rapporto di aero-illuminazione; compatibilità con la precedente destinazione d’uso; requisti di abitabilità; etc.

Nel momento in cui si voglia ristrutturare un appartamento nel quale sono presenti elementi non a norma, tra le modifiche da apportare con il nuovo progetto bisogna prevedere anche quelle per la messa a norma di ciò che non lo è. Abbattere o spostare un muro, ad esempio, è un intervento che modifica il layout dell’abitazione e pertanto è subordinato alla presentazione di una pratica edilizia.

Oppure: ogni locale di una abitazione deve essere obbligatoriamente dotato di apertura finestrata i cui parametri devono rispettare i requisiti fissati dalla legge. Così è anche per il bagno. Esistono tuttavia delle eccezioni: in alcune città ad esempio è consentito che il secondo bagno sia privo di finestra, purché procediamo ad aerarlo con apposito apparecchio. Possono essere invece ciechi i locali e gli spazi ove non sia prevista permanenza di persone: corridoi, disimpegni, ripostigli, lavanderia.

La posa in opera di una veranda, invece, rientra nelle opere di edilizia libera (che, secondo il Decreto delle Infrastrutture del 2 marzo 2018, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n°81 del 7 aprile 2018, non necessita di istanza edilizia) se si tratta di un pergolato di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo o di una tenda, di una tenda a pergola, di una copertura leggera di arredo. La questione è differente quando si tratta invece di una struttura fissa che aumenti di fatto la superficie dell’abitazione. In tal caso si configura come un ampliamento della casa e l’intervento deve essere ammesso dal Comune.

LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE CASA: BENEFICI FISCALI E INCENTIVI

Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio attualmente beneficiano di importanti agevolazioni fiscali, sia quando si effettuano sulle singole unità abitative sia quando riguardano parti comuni di edifici condominiali.

I vari bonus sono stati prorogati di anno in anno fino ad oggi con le leggi di Bilancio sebbene con modifiche di alcuni punti.